Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist eine Möglichkeit ein Grundstück zu nutzen und zu bebauen, ohne es zu kaufen. Der Erbbauberechtige zahlt dafür an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins.

 

Unterschied zwischen Pacht und Erbbaurecht

Wird ein gepachtetes Grundstück mit einem Haus bebaut, wird das Haus Eigentum des Grundstückeigentümers. Es ist dabei vollkommen egal, wer das Haus gebaut und bezahlt hat. Hat also der Pächter des Grundstücks das Haus gebaut, ist er trotzdem nicht Eigentümer des Hauses. Das liegt daran, weil alles was fest mit dem Grundstück verbunden wird, immer zum Grundstück gehört.

 

Beim Erbbaurecht ist das anders. Das Grundstück bleibt genauso wie bei der Pacht Eigentum des Eigentümers (Erbbaurechtsgeber). Aber: Das darauf gebaute Gebäude ist Eigentum des Erbbauberechtigten.

 

Das Erbbaurecht muss man sich wie ein zweites Grundstück (fiktives Grundstück) vorstellen, was über dem tatsächlichen Grundstück liegt. Das Haus wird nicht auf dem tatsächlichen Grundstück errichtet, sondern auf dem fiktiven Grundstück – also auf dem Erbbaurecht. Das Gebäude schwebt sozusagen über dem tatsächlichen Grundstück und ist deshalb nicht fest mit dem Grundstück verbunden.

 

Erst wenn das Erbbaurecht wegfällt, fällt das Gebäude auf das tatsächliche Grundstück und der Grundstückseigentümer wird automatisch Eigentümer des Hauses. Allerdings muss der Grundstückseigentümer den ehemaligen Erbbauberechtigten entschädigen. Dabei sind mindestens 2/3 des Verkehrswertes zu bezahlen.
 

Weil das Erbbaurecht wie ein fiktives Grundstück ist, kann der Erbbauberechtigte dieses Erbbaurecht auch jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Der Grundstückseigentümer kann dagegen nichts machen.

 

Steuerrecht und Bilanzierung

 

Für den Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber)

 

Grundstück: Das Grundstück ist beim Grundstückseigentümer zu bilanzieren, weil es sich in seinem Eigentum befindet.

 

Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist bei Grundstückseigentümer nicht zu bilanzieren, weil es rechtlich ein schwebendes Geschäft ist.

 

Gebäude: Ist nicht beim Grundstückseigentümer zu bilanzieren, weil der Grundstückseigentümer nicht Eigentümer des Gebäudes ist.

 

Erbbauzins: Der Erbbauzins ist als Ertrag zu erfassen. Sollte der Erbbauzins im Voraus gezahlt worden sein, kommt eine passive Rechnungsabgrenzung in Betracht.

 

Für den Erbbaunehmer

 

Grundstück: Das Grundstück ist nicht zu aktivieren, weil der Grundstückseigentümer diese bereits aktiviert und ihn das zuzurechnen ist.

 

Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist aktivierungspflichtig. Es handelt sich aber nicht um ein immaterielles Wirtschaftsgut, sondern um ein unbewegliches Wirtschaftsgut. Die Höhe der Anschaffungskosten für sind unter anderem die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten.
Diese Anschaffungskosten werden abgeschrieben nach § 7 (1) S.1 und S. 4 EStG

 

Gebäude: Das Gebäude ist beim Erbbaunehmer zu aktivieren und abzuschreiben.

 

Erbbauzins: Der Erbbauzins ist als Betriebsausgabe abziehbar. Einmalzahlungen sind als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu aktivieren.

 

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Gunnar Will

Steuerberater

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